Introduction
L’abordabilité du logement a été un thème majeur des élections fédérales de 2025, et de nombreux soutiens se sont exprimés en faveur d’un engagement du Canada pour éliminer l’itinérance en tant que priorité urgente en matière de droits fondamentaux. Un récent sondage Abacus a révélé que 67 % des Canadiennes et des Canadiens estiment que l’itinérance est un problème de logement qui requiert une attention immédiate1Eddie Shepard, 67% of Canadians Recognize Homelessness as a Housing Issue Needing Immediate Action, Abacus Data, 31 janvier 2025, https://abacusdata.ca/canadians-recognize-homelessness-as-a-housing-issue-needing-immediate-action/..
Selon les données du recensement de 2021, au moins 3 millions de ménages canadiens se trouvent dans une situation de besoin impérieux de logement, c’est-à-dire qu’ils vivent dans un logement inabordable, de taille insuffisante ou de qualité inadéquate, selon la définition de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). L’Enquête canadienne sur le logement de 2022 a aussi révélé notamment que 22,1 % des locataires se trouvaient dans cette situation, soit plus de trois fois plus que les propriétaires (6,1 %).
L’accès à un logement abordable constitue un problème pour les premiers acheteurs et les locataires. La faiblesse de la réglementation et la pénurie de logements locatifs ont exacerbé la précarité du logement. Les grands centres urbains du Canada sont confrontés à une explosion du nombre de sans-abri et une multiplication des campements. La financiarisation du logement, c’est-à-dire le fait de considérer le logement comme un placement financier et comme un outil qui génère des profits, aggrave la situation2Haut-commissariat des Nations Unies aux droits de l’homme, The Financialization of Housing, s.d., https://www.ohchr.org/en/special-procedures/sr-housing/financialization-housing.. Au lieu de faire porter le blâme aux migrants, aux réfugiés et aux étudiants étrangers, les gouvernements doivent s’attaquer à ces problèmes structurels qui s’aggravent depuis des décennies.
Les Libéraux ont promis de créer une entité nommée Créer Maisons Canada (CMC) afin de « ramener le gouvernement canadien dans le secteur de la construction résidentielle » en agissant « en tant que promoteur pour bâtir des logements abordables à grande échelle, y compris sur des terrains publics ». Lors du débat de la course à la chefferie du parti, en 2025, Mark Carney a fait remarquer que l’abordabilité du logement ne se limite pas à l’accession à la propriété et il a promis d’investir dans des logements « très abordables ». Le gouvernement libéral présente son plan de logement comme « le plus ambitieux du Canada depuis la Seconde Guerre mondiale ».
Un plan ambitieux doit faire du logement un droit fondamental prioritaire. Il doit également prévoir un cadre réglementaire solide pour contrôler la financiarisation du secteur et dissuader les propriétaires d’augmenter radicalement les loyers. Il doit aussi prévoir un engagement ferme en faveur du logement hors marché, y compris social, qui soit abordable pour les ménages à faible ou moyen revenu.
Vue d’ensemble des besoins
Pour résoudre le problème de l’abordabilité du logement, il faut définir une approche globale de l’offre et de la demande, en commençant par développer le logement locatif pour les personnes en situation de besoin impérieux de logement. Le budget fédéral de 2024 prévoit ainsi 15 millions de dollars sur cinq ans pour un Fonds de protection des locataires. Le précédent gouvernement libéral avait annoncé une Charte des droits des locataires, assortie d’un financement conditionnel de l’infrastructure pour les provinces et les territoires s’engageant à présenter un rapport annuel sur la « façon dont ils font progresser les droits des locataires dans leur juridiction, dans le cadre d’efforts plus vastes visant à garantir à tous le droit à un logement suffisant ».
Les mesures de protection contre les hausses excessives de loyer (contrôle des loyers et des logements vacants, par exemple) sont essentielles pour garantir que les loyers des logements locatifs restent abordables (inférieurs à 30 % du revenu) pour les ménages à faible ou moyen revenu.
Le Fonds de protection des locataires de 2024 soutient les organisations de défense des locataires et les cliniques juridiques. Le gouvernement fédéral a distribué ces fonds et le programme a connu un taux de souscription élevé. Il est essentiel que le gouvernement y investisse de nouveau pour soutenir davantage la recherche et la défense des droits des locataires.
Le gouvernement fédéral doit réinvestir 1,5 milliard de dollars dans le Fonds de protection des loyers afin de permettre aux fournisseurs de logements hors marché d’acheter et de préserver des logements abordables. Si l’Allocation canadienne pour le logement (ACL) a aidé de nombreux ménages à payer leur loyer, elle est loin d’être suffisante et, en l’absence de solides mesures de protection des loyers, les propriétaires sont en mesure d’augmenter leurs prix. L’investissement dans les logements sociaux ou hors marché sans but lucratif, dont les loyers sont adaptés aux revenus, est également un pilier central de tout plan gouvernemental efficace pour lutter contre la précarité du logement et l’itinérance.
Un programme de logement social solide nécessitera la collaboration du gouvernement fédéral et des autres paliers de gouvernement pour s’accorder sur la définition d’abordabilité de la SCHL (loyer inférieur à 30 % du revenu avant impôt du ménage). Le Québec a placé la barre plus haut, à 25 %, et le Canada devrait s’en inspirer. Les programmes de financement de la SCHL s’en sont éloignés, mais il faut qu’ils y reviennent pour que les segments les plus urgents en matière de logement soient financés.
Le logement social et l’OCDE
Le Canada est à la traîne en matière d’investissement dans le logement social par rapport à d’autres pays de l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE), dont les taux d’itinérance et de précarité du logement sont bien inférieurs. En effet, seulement 4 % du parc immobilier canadien est consacré au logement social, alors que la moyenne de l’OCDE est de 7 %.
Bien que toutes les juridictions canadiennes aient réduit leur financement après les années 1980, le logement social demeure une composante essentielle des systèmes de logement dans de nombreux pays européens. La Finlande compte trois fois plus de logements sociaux locatifs que le Canada, ce qui a contribué à la quasi-disparition de l’itinérance dans ce pays. Les Pays-Bas restent en tête de l’OCDE, avec 34 % de leur parc total de logements sociaux locatifs. Les défenseurs de l’abordabilité du logement demandent au gouvernement canadien de doubler l’offre de logements sociaux afin de se rapprocher de la moyenne de l’OCDE.
Le logement en tant qu’investissement dans les infrastructures
Le gouvernement fédéral doit investir massivement dans les infrastructures pour stimuler l’économie canadienne. Bien qu’il ne soit sans doute pas considéré comme une infrastructure par les décideurs politiques, le logement social offre une double solution : il crée des logements pour les personnes qui en ont le plus besoin et il stimule l’économie. Selon un récent rapport commandé par l’Association canadienne d’habitation et de rénovation urbaine et Partenariat logement Canada, porter le parc de logements sociaux du Canada au niveau de la moyenne des pays de l’OCDE d’ici 2030 permettrait de stimuler l’économie à hauteur de 67 milliards de dollars. Selon ce rapport, les investissements dans le logement social permettraient d’augmenter la productivité économique de 5,7 %—une opportunité inespérée alors que notre économie est confrontée aux droits de douane américains.
Le logement et les terrains publics
En 2017, le gouvernement fédéral estimait que la moitié de ses bureaux n’étaient pas utilisés à pleine capacité. En 2019-2020, il a commencé à planifier la cession de certaines de ces propriétés, notamment pour la construction de logements. Dans son rapport de 2025, la vérificatrice générale indique que la SCHL, avec le soutien du ministère du Logement, de l’Infrastructure et des Collectivités, est en passe d’atteindre l’objectif initial de l’Initiative des terrains fédéraux, à savoir obtenir des engagements d’ici 2027-2028 pour la construction de 4 000 nouveaux logements. Cependant, elle déplore également que les données relatives au nombre de logements construits manquent de clarté et que les exigences de l’Initiative ne permettent pas de maximiser l’abordabilité pour les personnes qui en ont le plus besoin.
La vérificatrice constate que les populations vulnérables ne bénéficient pas de l’Initiative des terrains fédéraux, car bien que les prix des terrains soient réduits, celle-ci ne fournit pas le soutien financier continu nécessaire pour accueillir des projets bénéficiant aux locataires à faible revenu. Les défenseurs de l’abordabilité du logement ont clairement indiqué que les terrains publics ne devaient pas être vendus, mais plutôt proposés à la location, avec un bail renouvelable à long terme, à des promoteurs ou exploitants de logements hors marché pratiquant des loyers adaptés aux revenus, ou encore à des fournisseurs de logements des Premières Nations.
La Stratégie nationale sur le logement et sa loi cadre
En 2017, le gouvernement du Canada a lancé sa Stratégie nationale sur le logement (SNL), qui s’étend sur 10 ans. Deux ans plus tard, il a publié la toute première loi sur le droit au logement pour le Canada, la Loi sur la Stratégie nationale sur le logement (LSNL). Celle-ci stipule que le ministre du Logement, des Infrastructures et des Collectivités « élabore et maintient une stratégie nationale sur le logement, et ce, à la lumière de principes clés d’une approche du logement fondée sur les droits de la personne ». La Loi précise que la Stratégie nationale sur le logement soutient la réalisation progressive du droit à un logement suffisant, lequel est reconnu par le Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels.
La Stratégie nationale sur le logement de 2017 n’a jamais été mise à jour pour refléter les exigences de la loi de 2019 sur le droit au logement. Le Bureau de la défenseure fédérale du logement et le Conseil national du logement ont attiré l’attention du ministre sur la nécessité de mettre à jour la SNL pour qu’elle s’aligne sur les droits fondamentaux, qui exigent essentiellement que les programmes et les politiques de logement donnent la priorité aux personnes les plus démunies, y compris en s’engageant à mettre fin à l’itinérance.
Bien que le gouvernement fédéral investisse davantage dans le logement qu’il ne l’a fait depuis des décennies, l’accent est mis sur les incitations destinées aux promoteurs privés à but lucratif, ce qui crée principalement des logements inabordables. À titre d’exemple, l’Initiative pour la création rapide de logements est le seul programme de la SNL qui soit conçu pour produire des logements sociaux. Un rapport d’avancement de la SNL montre que seuls 10 % des fonds alloués par le biais des quatre programmes les plus importants de la Stratégie ont été consacrés à l’Initiative pour la création rapide de logements, qui n’a permis de produire que 4 % des 226 086 unités3Blueprint, Analyse de l’offre de logements abordables créée par les programmes unilatéraux de la Stratégie nationale sur le logement, Conseil national du logement, février 2022, https://cms.nhc-cnl.ca/media/PDFs/analysis-affordable-housing-supply-created-unilateral-nhs-programs-fra.pdf.. Les organismes de défense des locataires soutiennent qu’il faut changer de priorité et se concentrer sur les logements hors marché pour atteindre l’objectif de base de 500 000 logements très abordables.
Mesures
Le BFA adoptera une approche globale pour garantir que les types de logements les plus nécessaires soient priorisés. Le BFA reconfigurera la SNL afin de garantir que son objectif initial de fournir des logements aux plus vulnérables est atteint et que la Loi sur la stratégie nationale sur le logement et son engagement en faveur du droit fondamental au logement sont respectés. Le BFA limitera l’utilisation des fonds fédéraux pour le logement aux entités qui garantissent l’accessibilité à long terme, la protection des locataires et des modèles de propriété non extractivistes.
Le BFA donnera la priorité à l’expansion du logement hors marché, en triplant l’investissement proposé par le gouvernement libéral, qui passera ainsi de 6 à 18 milliards de dollars pour construire un million de nouveaux logements hors marché et coopératifs au cours de la prochaine décennie, dont 500 000 seront des logements très abordables pour les ménages à faible revenu, avec des loyers fixés à moins de 30 % de leur revenu.
Le BFA se concentrera sur le logement hors marché pour les personnes en situation de besoin impérieux de logement et itinérantes, dans le respect de l’engagement du Canada en faveur du droit au logement pour les personnes qui sont touchées de manière disproportionnée par la crise, notamment les Autochtones, les personnes en situation de handicap, les familles racisées et immigrées, les femmes et les personnes de différentes identités de genre, les personnes âgées, les vétérans, les parents célibataires et les personnes fuyant la violence conjugale.
Le BFA réorientera les ressources précédemment allouées au Programme de prêts pour la construction d’appartements, qui n’a pas permis de créer de logements abordables pour les locataires à faible revenu, afin d’étendre l’Initiative pour la création rapide de logements et de garantir la création et le maintien de logements à long terme pour les personnes et les familles qui en ont un besoin immédiat et urgent.
Le BFA collaborera avec les gouvernements provinciaux et municipaux afin de garantir que les loyers soient fixés de façon permanente à un maximum de 30 % du revenu du ménage (25 % au Québec) ou qu’ils soient alignés sur les allocations de logement de l’aide sociale. Le BFA s’associera également à d’autres paliers de gouvernement afin que tous les programmes de logement social comprennent des subventions d’exploitation pérennes garantissant que les loyers sont fixés en permanence à moins de 30 % du revenu du ménage et qu’ils sont destinés aux locataires à faible revenu.
Le BFA proposera des incitations financières pour encourager une conception universelle qui garantira l’accessibilité des personnes en situation de handicap, notamment les utilisateurs de fauteuils roulants, les personnes malvoyantes ou malentendantes, ainsi que les personnes atteintes de maladies ou de troubles neurologiques. Les subventions à l’investissement seront structurées de manière à prendre en compte l’augmentation nécessaire des coûts de construction pour réaliser les plans de logements plus grands destinés aux ménages intergénérationnels, aux familles et aux ménages comptant une personne en situation de handicap. Ces investissements pourraient également contribuer, en partenariat avec les provinces et les territoires, à la création de logements avec services de soutien et de soins complexes à l’intention des personnes itinérantes, toxicomanes ou souffrant de troubles de santé mentale, tout en garantissant un éventail de logements abordables pour les personnes âgées.
Le BFA veillera à ce que tous les terrains publics restent sous propriété publique, y compris ceux des organisations caritatives, des églises et des organismes sans but lucratif qui souhaitent élargir leur mission communautaire en proposant des logements abordables sur leurs sites. Il limitera également la vente de logements financés par le gouvernement afin de garantir que la propriété reste publique et hors marché.
Le BFA renforcera les conditions du Fonds canadien pour les infrastructures liées au logement afin d’exiger des provinces et des territoires qu’ils appliquent de manière robuste la charte des droits des locataires et qu’ils mettent fin au zonage d’exclusion.
Le BFA investira 10 milliards de dollars de financement pluriannuel afin de remodeler et d’élargir le Fonds d’acquisition de terrains publics pour inclure l’acquisition de terrains privés destinés à la construction, à l’exploitation et à l’entretien de logements sociaux neufs et existants, répondant ainsi aux besoins uniques et divers des personnes en situation de besoin impérieux de logement et d’itinérance. Le BFA soutiendra les stratégies d’acquisition de terrains menées par des groupes de locataires et communautaires, notamment le programme TOPA (Tenant Opportunity to Purchase, ou occasion d’achat pour les locataires), soutenu par le gouvernement fédéral, ainsi qu’une législation sur le droit de premier refus.
Le BFA doublera l’investissement dans le Fonds pour accélérer la construction de logements, ce qui portera le montant à 8,8 milliards de dollars, tout en ajoutant des critères pour garantir que 30 % des unités seront réservées de manière permanente à des logements à loyer adapté au revenu. Ce Fonds a le potentiel de créer beaucoup plus d’unités de logement social si tous les paliers de gouvernement collaborent pour en faire une priorité.
Le BFA allouera 100 millions de dollars par année pour inciter les gouvernements provinciaux, territoriaux et municipaux ainsi que les fournisseurs de logements sans but lucratif à développer et à subventionner une série d’options de logements hors marché sur les terrains publics, afin de garantir que ces terrains ne servent qu’à ce type de développement.
Le BFA s’engage à aborder la question du développement du logement dans le cadre d’une stratégie de développement industriel et économique plus large. Il collaborera avec d’autres ministères, paliers de gouvernement et ONG afin de garantir un accès large aux possibilités d’emploi, de formation et d’accréditation dans les métiers spécialisés, en mettant l’accent sur les groupes historiquement exclus.
Le BFA éliminera le traitement fiscal préférentiel accordé aux FPI et aux autres propriétaires financiarisés, en veillant à ce qu’ils soient imposés en tant qu’activités d’entreprise et non en tant qu’investissements passifs. Le BFA introduira une taxe nationale anti-spéculation sur la revente d’immeubles résidentiels à logements multiples, avec des taux plus élevés pour les investisseurs institutionnels (voir le chapitre Fiscalité).
Le BFA découragera les propriétaires investisseurs de vendre à découvert des logements locatifs à des fins lucratives, quel que soit leur volume de logements, en imposant une taxe d’inclusion supplémentaire sur la plus-value réalisée sur les ventes d’immeubles locatifs : 100 % pour les ventes après moins de cinq ans, +75 % pour les ventes après moins de 10 ans, +66 % pour les ventes après moins de 15 ans.
Le BFA allouera 4 millions de dollars par année au bureau de la défenseure fédérale du logement de la Commission canadienne des droits de la personne, invest dans le Fonds de protection des loyers et doublera l’investissement dans le Fonds de protection des locataires pour le porter à 30 millions de dollars sur cinq ans afin de répondre à la demande en matière de d’organisation, de recherche et d’élaboration de politiques liées aux préoccupations des locataires.
Le BFA élargira l’Allocation canadienne pour le logement afin d’en améliorer l’accès et le niveau de prestation, en particulier pour les personnes itinérantes ou risquant de le devenir.
Le BFA instaurera une taxe sur les terrains vacants, concrétisant ainsi l’engagement pris par le gouvernement fédéral d’étudier la possibilité d’instaurer une taxe visant à dissuader les propriétaires fonciers de s’asseoir sur des terrains aménageables, dans l’espoir de tirer profit de la hausse des prix. Ces terrains doivent être utilisés, et le mieux est de les utiliser pour construire des logements.
Le BFA soutiendra la création d’une surtaxe foncière reportable sur les propriétés d’une valeur supérieure à 1 million de dollars, afin que ceux qui ont profité de la hausse des prix de l’immobilier contribuent à la construction de la prochaine génération de logements abordables. La surtaxe commencerait à un taux de 0,2 % sur la tranche de 1 à 1,5 million de dollars d’évaluation, puis passerait à 0,5 % sur la tranche de 1,5 à 2 millions de dollars, et à 1 % au-delà de 2 millions de dollars. La surtaxe serait entièrement reportée jusqu’à la vente et les immeubles construits expressément pour la location en seraient exemptés.
